Mobiles Tiny House auf Hänger

Tiny House Baugenehmigung: Das müssen Sie wissen

Von Clara Flemming Am 25. September 2023
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In den letzten Jahren haben Tiny Houses einen unaufhaltsamen Aufschwung erlebt und begeistern nicht mehr nur Camping-Fans. Denn die architektonischen Juwelen im Miniaturformat bieten eine einzigartige Vielseitigkeit, insbesondere als mobile Tiny Häuser auf Rädern. Doch die zentrale Frage, die viele bewegt, betrifft die Notwendigkeit einer Baugenehmigung für Ihr eigenes Tiny House. In diesem Beitrag erläutern wir die komplexen rechtlichen Aspekte rund um Tiny Houses und erklären Ihnen, wie Sie Ihren Traum vom Leben in einem solchen Minihaus – sei es in kosteneffizienter oder luxuriöser Ausführung – in die Realität umsetzen können.

Regelungen rund ums Tiny House

Angehende Minimalisten, die ein neues Lebenskonzept im Zeichen der Reduktion ihrer Wohnfläche anstreben, fragen sich häufig: Ist eine Baugenehmigung für ein Tiny House erforderlich? Für diese Frage existiert keine einheitliche Antwort, da die baurechtliche Verortung von verschiedenen Gesichtspunkten abhängt und unterschiedlichen Vorschriften unterworfen ist – ungeachtet der Tatsache, ob es sich um ein mobiles Tiny House auf Rädern, ein auf einem festen Fundament errichteten Kleinsthaus oder ein Containerhaus handelt. So wird die rechtliche Kategorisierung von Tiny Houses davon bedingt, ob und wie Ihr Tiny House mit einem Fortbewegungsmittel verbunden ist und wie es befördert wird:

Fahrzeuge: Tiny Houses, die untrennbar mit einem Anhänger zusammengehören, müssen als Wohnwagen zugelassen sein.

Ladung: Lässt sich Ihr mobiles Tiny House ohne die Hilfe von Werkzeugen vom Auflieger abladen, dann gilt es als Ladung.

Gebäude: Dient ein Tiny House jeglicher Form als Wohngebäude, greifen die Regeln der jeweiligen Landesbauordnung und das Tiny House zählt als Gebäude der Gebäudeklasse 1. Das bedeutet, dass Sie unter bestimmten Umständen, die in der Landesbauordnung präzise beschrieben sind, eine Baugenehmigung für Ihr Tiny House benötigen. Dies trifft ebenfalls zu, wenn Sie Ihr Tiny House auf ein neues Grundstück umziehen möchten.

Alles zum Wohntrend Tiny House

Welche Genehmigung brauche ich für ein Tiny House?

Wo Sie Ihr Tiny House aufstellen dürfen, und ob Sie Ihr Tiny House ohne Baugenehmigung planen können, korreliert nicht nur mit der Art Ihres Hauses und dessen Verwendung, sondern wird durch die vielfältigen Vorschriften der jeweils gültigen Landesbauordnung bestimmt.

Verwendung als Wohnwagen

Wenn Ihr Tiny House eine Zulassung als Wohnwagen hat, lässt es sich ohne Baugenehmigung auf einem Campingplatz platzieren oder an einem geeigneten Stellplatz parken. Es ist jedoch zu beachten, dass das dauerhafte Parken eines solchen mobilen Tiny Houses auf Ihrem eigenen Grund und Boden möglicherweise untersagt ist.

Verwendung als Wochenendhäuschen oder Ferienhaus

Für die Nutzung Ihres Tiny Houses als Ferien- oder Wochenendhaus gibt es ebenfalls interessante Optionen. Sie können es beispielsweise in einem speziellen Ferienhaus-Areal oder auf einem Grundstück in einem sogenannten ‘Sondergebiet, das der Erholung dient’, mitten in der Natur bauen lassen. In solchen dezidierten Sondergebieten müssen Sie meist weniger rigide Bebauungspläne und Gestaltungsvorschriften beachten, weshalb eine Baugenmehmigung für ein Tiny House oft entfällt. Voraussetzung: die Grundfläche beträgt maximal 50 Quadratmeter, und der Baugrund ist erschließbar.

Trotzdem ist Vorsicht geboten, da dauerhaftes Wohnen in Tiny Houses dieser Art normalerweise nicht legal ist, außer der örtliche Bebauungsplan der Gemeinde gestattet explizit die Wohnnutzung, und Ihr Tiny Houses erfüllt alle Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Letztere Vorschrift entfällt, falls Sie Ihr Tiny House im Jahr höchstens vier Monate lang nutzen.

Verwendung als dauerhafter Wohnsitz

Die Situation ändert sich erheblich bei einem Tiny House oder Wohncontainer als dauerhaftem Wohnsitz. In diesem Fall gelten die Regelungen der Landesbauordnung in Bezug auf gewöhnliche Wohnhäuser. Daher ist es ratsam, eine Bauvoranfrage bei Ihrer örtlichen Gemeinde einzureichen und sich je nach Bundesland über relevante Unterschiede bei den Genehmigungsverfahren und gestalterische Vorschriften auf Ihrem eigenen Baugrund zu informieren. Für ein Tiny House ohne Baugenehmigung im klassischen Sinne existieren folgende Möglichkeiten:

a) Verfahrensfrei: Sie benötigen für Ihr Tiny House keine Baugenehmigung, wenn ein entsprechendes Wohngebäude als verfahrensfrei betrachtet wird. Dann müssen Sie keinen förmlichen Bauantrag stellen und noch nicht einmal ein Bauanzeigeverfahren durchlaufen. Beispielsweise ist in der bayerischen Bauordnung ein Tiny House mit bis zu 75 m3 Rauminhalt als verfahrensfrei zugelassen – das wäre beispielsweise bei einer Höhe von 2,5 Metern und einer Grundfläche von 30 Quadratmetern der Fall. Trotzdem sind Sie natürlich für die Einhaltung aller baurechtlichen Regeln und die Einreichung eventuell zusätzlich nötiger Nachweise (so zum Beispiel zur Befolgung der Vorschriften für den Wärmeschutz laut GEG) oder Genehmigungen verantwortlich.

b) Genehmigungsfrei: Sie können Ihr Tiny House ohne Baugenehmigung auch dann errichten, wenn ein diesbezügliches Bauvorhaben als genehmigungsfrei klassifiziert ist. Dann ist allerdings zusätzlich eine sogenannte Bauanzeige, auch als Kenntnisgabe- oder Mitteilungsverfahren bezeichnet, erforderlich. Geht keine Ablehnung durch das Bauamt ein, wird die Baugenehmigung automatisch innerhalb einer in der Landesbauordnung vorgeschriebenen Frist nach Einreichung der Bauanzeige als erteilt angesehen.

c) Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: Treffen diese beiden Varianten auf Ihr Bauprojekt nicht zu, ist eventuell ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren mit einem kürzeren Bauantrag beispielsweise durch Ihre Architektin bei der unteren Bauaufsichtsbehörde möglich. Die Baugenehmigung für Ihr Tiny House zu erlangen, ist dann etwas einfacher und oft auch günstiger als bei einem regulären Bauantrag.

Tiny House ohne Baugenehmigung auf dem Campingplatz

Nutzen Sie ein Tiny House als Erstwohnsitz oder anderweitig zur dauerhaften Bewohnung auf einem Campingplatz, dessen Bebauungsplan dies gestattet? Dann benötigen Sie weder einen speziellen Stellplatz noch eine Baugenehmigung, sofern Ihr Tiny House sich höchstens über eine Grundfläche von 50 Quadratmetern und eine Höhe von 3,50 Metern erstreckt. Zuweilen ist auch eine Gebäudehöhe von 4 Metern erlaubt.

Baugenehmigung fürs Tiny House als dauerhafter Wohnsitz

Egal ob verfahrensfrei oder mit traditionellen Bauantrag: Um für Ihr Tiny House eine Baugenehmigung als dauerhaften Wohnsitz und dementsprechend Bestandsschutz zu erwerben, müssen sowohl Ihr Grundstück als auch das Tiny House selbst bestimmte Punkte erfüllen:

Baugrund: Die Ausschreibung für den Bau eines Wohngebäudes Ihres Grundstücks ist Pflicht, und der Baugrund muss erschlossen sein. Dies schließt die Anbindung an das Straßen- und Verkehrsnetz sowie Versorgungs- und Abwasseranschlüsse ein.

Tiny House: Falls Ihr Tiny House nicht als Wohnwagen registriert wird, müssen bestimmte wesentliche Kriterien abgehakt sein, um eine Baugenehmigung als Wohngebäude zu erhalten:

  • Die Deckenhöhe in den Aufenthaltsräumen sollte sich in den meisten Bundesländern auf mindestens 240 cm beziffern.
  • Ihr Tiny House muss über ein Badezimmer und eine Küche mit Fenstern oder geeignete Lüftungsmöglichkeiten verfügen.
  • Zuweilen ist ein Blitzableiter für Tiny Houses aus Holz unumgehbar.
  • Bei Tiny Houses für dauerhaftes Wohnen müssen bauliche Aspekte wie Fluchtwege oder Treppen den Anweisungen der Landesbauordnung nachkommen.

Sie selbst sollten sich darauf einstellen, Ihren Lebensraum stark zu begrenzen, wenn Sie dauerhaft in einem Tiny House leben möchten. Deshalb sind Tiny Houses für Familien mit Kindern aufgrund ihrer kleinen Größe nur beschränkt gangbar. Dennoch kann die Wahl eines Tiny Houses auf Rädern ohne Baugenehmigung eine attraktive Option sein, wenn Sie flexibel reisen oder Ihr eigenes Feriendomizil haben möchten. Behalten Sie bei der Planung stets die spezifischen Anforderungen und Vorschriften in Ihrem Bundesland im Blick und zögern Sie nicht, sich bei Baufirmen oder dem Bauamt beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass Ihr Tiny House alle rechtlichen Vorschriften erfüllt.

Baugenehmigung für Wohncontainer

In der Regel bedarf auch ein Wohncontainer einer Baugenehmigung, insbesondere wenn er als dauerhafte Wohnstätte auf einer festen Bodenplatte steht.

Ist ein Container eine bauliche Anlage?

Obwohl Wohn- oder Bürocontainer und sogar mehrstöckige Containerhäuser im Prinzip immer wieder auf- und abgebaut werden können, gelten sie als reguläre Gebäude und zählen damit generell zu den baulichen Anlagen. Einzige Ausnahme: Sie nutzen beispielsweise einen Bürocontainer nur vorübergehend für höchstens ein halbes Jahr – bis zu 6 Monate lang kann dieser als ‘fliegender Bau’ gehandhabt werden. Demzufolge erfordern Wohncontainer immer eine Baugenehmigung und müssen denselben Verfahren wie beim Bau eines konventionellen Hauses und auch Vorgaben wie der Wärmeschutzverordnung und lokalen Gestaltungssatzungen folgen.

Wohnen im Container: Vorgaben

Für die Baugenehmigung für Ihren Wohncontainer müssen Sie sämtliche Regelungen zur Statik, Energieeffizienz und zum Brandschutz beachten und Nachweise zur Standsicherheit und zum Wärmeschutz erbringen. Auch den Abstandsregelungen des Bebauungsplans ist Folge zu leisten, und nicht zuletzt muss Ihr Containerhaus an die Wasser- und Stromversorgung wie auch das Verkehrsnetz angeschlossen sein.

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Tiny House ohne Baugenehmigung: Häufige Fragen

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