Nägel auf Holzstück aufgestapelt

Bauen ohne Baugenehmigung: Genehmigungsfreie Carports, Schuppen & Zäune

Von Celine Hausenstein Am 26. September 2023
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Rund um Ihr Eigenheim ergeben sich verschiedene Möglichkeiten für Bauvorhaben, die ohne die Notwendigkeit einer Baugenehmigung umgesetzt werden können. Beispielsweise ist es oft erlaubt, einen Geräteschuppen ohne formellen Bauantrag zu errichten oder einen Carport ohne Baugenehmigung aufzustellen. Ebenso sind bauliche Anlagen wie Mauern und Zäune in der Regel von der Pflicht einer Baugenehmigung befreit. Allerdings bestehen keine einheitlichen Regelungen für genehmigungsfreie Bauvorhaben, da dies von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein kann. In den folgenden Abschnitten werden wir genauer darauf eingehen, welche Arten von Bauprojekten ohne Baugenehmigung umgesetzt werden können, und in welchen Fällen es ratsam sein könnte, sich an die örtlichen Baubehörden zu wenden.

Baugenehmigung: Das versteht man darunter

Eine Baugenehmigung stellt eine offizielle Bewilligung für Ihr geplantes Bauprojekt dar. Sie erfordert die Einreichung eines umfassenden Bauantrags sowie eine gründliche Darlegung sämtlicher Einzelheiten Ihrer Bauplanung. Es ist keineswegs anzunehmen, dass Sie auf Ihrem bereits erschlossenen Grundstück völlig frei schalten und walten können. Denn zahlreiche Bauprojekte unterliegen einer Genehmigungspflicht.

Die Gültigkeit einer erteilten Baugenehmigung erstreckt sich über einen Zeitraum von 3 Jahren und bezieht sich ausschließlich auf die im Bauantrag aufgeführten Details. Während der Bauphase müssen Sie die Genehmigungsdokumente auf der Baustelle vorweisen können, sollten Kontrollen stattfinden. Bei Nichteinhaltung der geltenden Vorschriften oder beim unerlaubten Bauen ohne Baugenehmigung nehmen Sie hohe Geldstrafen und sogar die Anordnung des Gebäudeabrisses in Kauf.

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Genehmigungsfreie Bauvorhaben

Auch wenn es völlig verfahrensfreie Bauvorhaben gibt, für die Sie weder einen formellen Bauantrag noch eine Bauanzeige einreichen müssen, sind Sie natürlich verpflichtet, die geltenden Regeln des Bebauungsplans und der jeweiligen Landesbauordnung einzuhalten. Dies schließt Aspekte wie Mindestabstände zu den Grundstücksgrenzen und möglicherweise notwendige Zusatzgenehmigungen und Nachweise wie etwa in Bezug auf Denkmal- oder Brandschutz mit ein. In Bayern zählen zu solchen verfahrensfreien Bauvorhaben beispielsweise Carports und Garagen mit einer Größe von bis zu 50 Quadratmetern oder Terrassenüberdachungen mit einer Fläche von bis zu 30 Quadratmetern und einer Tiefe bis zu 3 m sowie Dachgauben.

Genehmigungsfreie Bauvorhaben erfordern wiederum normalerweise eine Bauanzeige. Dieser Prozess ist in der Regel einfacher und kostengünstiger als die herkömmliche Baugenehmigung. Ein Beispiel für genehmigungsfreie Bauvorhaben in Hessen wären Erker und Balkone bis jeweils 30 Quadratmeter Grundfläche je Etage.

Generell variieren die spezifischen Anforderungen für verfahrens- und genehmigungsfreie Bauvorhaben von Bundesland zu Bundesland und sollten daher immer individuell überprüft werden.

Im Allgemeinen gibt es häufig folgende genehmigungsfreien Bauten im Außenbereich:

  • Schuppen bis zu einem Volumen von 30 Kubikmetern
  • Terrassenüberdachungen mit einer maximalen Bautiefe von 3 Metern
  • Einfriedungen und Mauern bis zu einer Höhe von 2 Metern als Grundstücksabgrenzung, sofern Ihr Grundstück nicht an den öffentlichen Bereich anliegt. In diesem Fall darf die Höhe des Zaunes ohne Genehmigung 1 Meter nicht überschreiten.
  • Fast überall können Sie einen Carport ohne Baugenehmigung errichten.
  • Pools mit einem Fassungsvermögen von bis zu 100 Kubikmetern
  • Lüftungs-, Heiz- und Abwasseranlagen gelten ebenfalls in der Regel als genehmigungsfreie Bauvorhaben.
Hinweis zu genehmigungsfreien Bauvorhaben

Die genehmigungsfreien Bauten im Außenbereich, die hier genannt sind, lassen sich in den meisten Fällen ohne Baugenehmigung durch das Bauamt bei Einhaltung der Grenzabstände realisieren. Trotzdem ist die Absprache mit Ihren Nachbarn unerlässlich, um spätere Konflikte zu vermeiden und ein harmonisches Nachbarschaftsverhältnis zu wahren.

Das Bauanzeigeverfahren stellt eine vereinfachte Form des Bauantrags dar und wird speziell für bestimmte genehmigungsfreie Bauvorhaben angewendet, je nach den Vorgaben des gültigen Bebauungsplans und der Landesbauordnung. Die Bauanzeige zeichnet sich durch eine schnellere Abwicklung und geringere Gebühren im Vergleich zum herkömmlichen Bauantrag aus.

Zumeist gefordert sind bei einer Bauanzeige die genauen Bauvorlagen, eine Erklärung der Person, die den Entwurf für das Bauvorhaben verfasst hat (diese muss bauvorlageberechtigt sein) sowie eine Sachverständigen-Bestätigung der statischen und brandschutztechnischen Sicherheit, gegebenenfalls auch der Einhaltung der Wärmeschutzbestimmungen des GEG; eine nachträgliche Einreichung wird nicht akzeptiert.

Widerspricht die zuständige Baubehörde in der in der Landesbauordnung festgelegten Karenzzeit (meist 4 Wochen) Ihrer Bauanzeige nicht, so gilt diese als genehmigt, und Sie können ohne Baugenehmigung mit dem Bauen starten.

Vollständigkeit der Bauanzeige

Eine Bauanzeige bedeutet wesentlich weniger ‘Papierkrieg’ als eine reguläre Baugenehmigung. Trotzdem sollten Sie sorgfältig vorgehen und unbedingt alle notwendigen Dokumente komplett einreichen, da eine Nachreichung nicht möglich ist und automatisch eine Ablehnung der Bauanzeige mit sich bringt.

Ohne Baugenehmigung bauen: Strafen

In Deutschland wird ein Schwarzbau als strafbare Handlung betrachtet und kann mit erheblichen Geldstrafen sanktioniert werden. Die Höhe der Geldbuße geht mit der Größe und dem Umfang des Bauvorhabens einher, das ohne vorgeschriebene Baugenehmigung in die Tat umgesetzt wurde. Das jeweilige Bauamt kann in solchen Fällen Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro verhängen. Auch bei Zahlung der Geldbuße darf das ungenehmigte Bauwerk nicht stehen bleiben. So ist, wenn Sie ohne die erforderliche Baugenehmigung gebaut haben, der Abriss die wahrscheinliche Konsequenz.

Darüber hinaus kann auch eine umfangreiche Renovierung oder Erweiterung Ihres Hauses zu einer kostspieligen Angelegenheit werden, sofern Sie diese ohne entsprechende Baugenehmigung durchführen. Wenn Sie beispielsweise ein denkmalgeschütztes Gebäude nach Ihren Vorstellungen umbauen, ohne die erforderliche Genehmigung von der zuständigen Behörde einzuholen, kann dies zu einer Nutzungsuntersagung führen. In diesem Fall wird möglicherweise angeordnet, dass Sie den ursprünglichen Zustand wiederherstellen müssen.

Häufige Fragen zum Thema Bauen ohne Baugenehmigung

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