Baunebenkosten auf einen Blick

Beim Hausbau gehören die anfallenden Baunebenkosten zu den am meisten unterschätzten Positionen. Für eine gute Planung der Finanzierung ist es aber unerlässlich, die Baunebenkosten zu kennen.

Sie lassen sich in sechs große Kategorien untergliedern:

1. Baunebenkosten für den Kauf des Grundstücks
2. Baunebenkosten vor dem Hausbau
3. Baunebenkosten für die Freimachung des Grundstücks
4. Baunebenkosten für Erschließung und Hausanschlüsse
5. Baunebenkosten für Versicherungen
6. Baunebenkosten für die Gestaltung der Außenanlagen

Jede dieser großen Rubriken lässt sich nochmals in weitere Einzelbestandteile untergliedern.

 

Baunebenkosten für den Grundstückskauf

So sind alleine beim Grundstückskauf mindestens vier unterschiedliche Kostenpositionen zu berücksichtigen:

 

  1. Maklercourtage
  2. Notargebühren
  3. Grunderwerbsteuer
  4. Gebühren für den Grundbucheintrag

 

Maklercourtage gehört zu den Baunebenkosten

Weil es bei der Maklercourtage um Kosten des Grundstückskaufs geht, wird diese oft nicht in die klassischen Baunebenkosten mit eingerechnet, dabei zählt sie genau dazu. Ohne Makler lassen sich nur noch die wenigsten Grundstücke auf dem Markt finden. In den meisten Fällen muss deshalb ein Makler mit der Suche nach dem passenden Grundstück betraut werden.

Diese Dienste werden über die Maklercourtage bezahlt. Sie richtet sich in ihrer Höhe nach dem Kaufpreis des Grundstücks und beträgt etwa 3,5 bis 7,0 Prozent des Kaufpreises. Abhängig ist die prozentuale Höhe auch von der Lage des Grundstücks. Außerdem berechnet der Makler auf seine eigentliche Provision noch die gesetzliche Mehrwertsteuer, die den Kostenfaktor weiter erhöht.

Beispiel:

Grundstückskosten50.000 Euro
Maklercourtage5,0 %
Gesamtkosten Makler:50.000 Euro * 5,0 % = 2.500 Euro + 19 % MwSt = 2.975 Euro

 

Notargebühren als Baunebenkosten

Ebenfalls steigern die Notargebühren die Gesamtkosten beim Hausbau. In Deutschland können Immobilienkäufe nur mit einem Notar durchgeführt werden. Dieser muss eine beglaubigte Urkunde über den Immobilienkauf ausstellen. Hier lassen sich keine Einsparungen erzielen, da sogar das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vorschreibt, dass Grundstücks- und Immobiliengeschäfte in Deutschland nur notariell beglaubigt abgewickelt werden können.

Der Notar berechnet ebenfalls einen prozentualen Wert des Kaufpreises für seine Dienste. Dieser liegt bei 1,0 bis 1,5 Prozent. Es ist zwar generell möglich, dass die Notarkosten zwischen Grundstückskäufer und –verkäufer geteilt werden, in der Praxis ist dies aber nicht üblich. Hier zahlt der Käufer die gesamten Notargebühren.

Grundstückskosten50.000 Euro
Notargebühr1,5 %
Gesamtkosten Notar:50.000 Euro * 1,5 % = 750 Euro + 19 % MwSt. = 892,50 Euro

 

Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf

Für jeden Immobilienkauf in Deutschland fällt außerdem die Grunderwerbsteuer an. Diese lag bis 2007 bundesweit einheitlich bei 3,5 Prozent. Seither haben die Bundesländer aber die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer selbst festzulegen. So ist sie in den meisten Bundesländern deutlich gestiegen, 4,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises fallen jetzt fast überall an. Lediglich in Bayern und Sachsen hat man bisher auf eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer verzichtet.

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer erfolgt meist erst nach der Grundbucheintragung und damit Monate nach dem eigentlichen Grundstückskauf. Deshalb wird sie bei den Baunebenkosten häufig übersehen. Hier ist außerdem Obacht geboten: Wer sein Grundstück direkt vom Bauträger kauft, wird einen Notarvertrag mit den Gesamtkosten abschließen, in dem auch die Kosten für den eigentlichen Hausbau beziffert sind. Da die Grunderwerbsteuer anhand des notariell beglaubigten Kaufpreises errechnet wird, steigt auch die Grunderwerbsteuer.

Gleiches gilt übrigens, wenn zunächst nur das Grundstück vom Bauträger erworben und der Vertrag über den Hausbau erst nachträglich abgeschlossen wird. Finanzrechtlich spricht man dann von einem „Koppelgeschäft“, so dass trotzdem die Gesamtkosten für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ermittelt werden.

Grundstückskosten50.000 Euro
Kosten für den Hausbau125.000 Euro
Grunderwerbsteuer (Hessen)6,0 %
Gesamtkosten Grunderwerbsteuer
Bei Grundstückskauf vom Makler50.000 Euro * 6,0 % = 3.000 Euro
Bei Grundstückskauf vom Bauträger50.000 Euro + 125.000 Euro = 175.000 Euro * 6,0 % = 10.500 Euro

 

Gebühren für den Grundbucheintrag

Darüber hinaus muss jeder Eigentumswechsel an Immobilien in Deutschland im Grundbuch eingetragen werden. Ohne den Grundbucheintrag geht das Eigentum an der Immobilie nicht auf den Käufer über. Erst durch den Eintrag im Grundbuch wird der Käufer auch nach außen hin Eigentümer eines Grundstücks. In den meisten Fällen werden die Gebühren für den Grundbucheintrag in der Rechnung des Notars mit berücksichtigt. Bei den Grundbucheintragungen lauern dann noch weitere Kostenquellen. Man unterscheidet grundsätzlich in die Eintragung eines

 

  • Kaufs mit Eintragung der Grundschuld oder eines
  • Kaufs ohne Eintragung der Grundschuld.

Die Kosten sind allerdings eher gering, wie folgende Auflistung zeigt:

Grundstückskosten50.000 Euro
Grundschuld20.000 Euro
Auflassungsvormerkung löschen25 Euro
Eintragung der Grundschuld107 Euro
Eintragung des Eigentümers107 Euro
Auflassungsvormerkung eintragen54 Euro
Gesamtkosten293 Euro

 

Baunebenkosten vor dem Hausbau

Zu den Baunebenkosten zählen auch zahlreiche Kosten, die noch vor dem eigentlichen Hausbau anfallen.

Hier sind vor allem folgende Punkte von Bedeutung, wenngleich nicht alle bei jedem Bauvorhaben in Betracht kommen:

 

  1. Bodengutachten
  2. Vermessung
  3. Baugenehmigung
  4. Prüfstatiker
  5. Bauherrenschutzbund
  6. Baubegleitung
  7. Architekt
  8. Aushub (Keller/Bodenplatte)
  9. Abfuhr des Aushubs
  10. Baustraße herstellen/Kranstellplatz

 

Das Bodengutachten und wann es nötig ist

Ein Bodengutachten oder auch Baugrundgutachten macht eigentlich fast immer Sinn. Es gibt Auskunft darüber, ob der Grund und Boden des favorisierten Grundstücks überhaupt für den Bau des Hauses nach den eigenen Vorstellungen geeignet ist. Für ein Bodengutachten sind mehrere kleine Testbohrungen auf dem Grundstück nötig.

Mit diesen wird die Bodenbeschaffenheit analysiert. Daraus ergibt sich ein geotechnisches Gutachten. Idealerweise sollte es bereits beim Grundstückskauf vorliegen, was jedoch nur bei bereits voll erschlossenen Grundstücken üblich ist. Die Kosten für das Bodengutachten sind von zahlreichen Faktoren abhängig, so dass sie nicht pauschal beziffert werden können. Im Schnitt sollte man aber mit gut 400 bis 600 Euro rechnen.

 

Dieser Preis gilt aber nur, wenn lediglich zwei Testbohrungen an zwei diagonal gegenüberliegenden Punkten der künftigen Bodenplatte durchgeführt werden. Werden mehrere Bohrungen vorgenommen, erhöhen sich natürlich auch die Gesamtkosten für das Bodengutachten.

Als grobe Richtlinie kann man folgende Teilpositionen für die Gesamtkosten des Bodengutachtens ansehen:

Einrichten der Bohrausrüstungca. 50 Euro
Kosten pro Kleinbohrungca. 75 Euro
Erstellung des Gutachtensca. 170 Euro

Bei zwei oder vier Bohrungen ergeben sich folgende Gesamtkosten:

Zwei Bohrungen:440,30 Euro (inkl. MwSt)
Vier Bohrungen:618,80 Euro (inkl. MwSt)

Diese Kosten können je nach ausführendem Unternehmen und Region allerdings stark schwanken.

 

Baunebenkosten für die Vermessung

Die Vermessung des Grundstücks ist eine der wesentlichen Aufgaben, die vor dem eigentlichen Hausbau erledigt werden müssen. Aus der Vermessung ergeben sich maßgebliche Unterlagen, die bei der Beantragung einer Baugenehmigung mit eingereicht werden müssen. Daraus ergibt sich eine weitere Problematik: Viele Banken finanzieren die Vermessungskosten nicht mit, so dass diese aus dem Eigenkapital heraus gedeckt werden müssen.

Vermessungsarbeiten beim Hausbau sind Teil der Baunebenkosten.
Vermessungsarbeiten beim Hausbau sind Teil der Baunebenkosten. #132743690 | Urheber: schulzfoto

Bei der Vermessung entstehen zwei wichtige Unterlagen:

  1. Amtlicher Lageplan
  2. Objektbezogener Lageplan

Im letzteren Dokument wird auch das Gebäude, das hier entstehen soll, mit ausgewiesen. Mit der Vermessung beauftragen Bauherren ein Vermessungsbüro, die Kosten sind in der Vermessungsgebührenordnung festgelegt. Trotzdem gibt es zum Teil erhebliche Kostenabweichungen zwischen den Bundesländern. Bauherren sind also gut beraten, sich im Vorfeld einen Kostenvoranschlag erstellen zu lassen.

Erstellung des amtlichen Lageplans in 3 Ausführungenca. 900 Euro
Erstellung des objektbezogenen Lageplansca. 240 Euro
Feinabsteckungca. 200 Euro
Kosten für Vermessungsunterlagenca. 225 Euro
Gebäudeeinmessung, Lage- und Höhenüberprüfungca. 605 Euro
Gesamtkostenca. 2.170 Euro
zzgl. 19 % MwSt412,30 Euro
Gesamtkosten der Vermessungca. 2.582,30 Euro

 

Welche Kosten verursacht die Baugenehmigung?

Ebenfalls noch vor dem eigentlichen Hausbau muss die Baugenehmigung beantragt werden, die mit weiteren Kosten verbunden ist. Wie hoch diese ausfallen, lässt sich kaum vorhersagen, da erst mit dem Gebührenbescheid die tatsächlichen Kosten der Baugenehmigung feststehen. Mittlerweile sind zahlreiche Bauämter dazu übergegangen, den Gebührenbescheid zuerst zu versenden. Erst wenn die Rechnung beglichen ist, erfolgt die Zusage für die Baugenehmigung.

 

Konkrete Angaben zur Höhe der Kosten lassen sich aufgrund der Vielzahl der preisbeeinflussenden Faktoren nicht machen. So werden die Kosten unter anderem durch folgende Faktoren beeinflusst:

 

  • Gebührenordnung der zuständigen Gemeinde – daher können Baugenehmigungen in zwei benachbarten Gemeinden sehr unterschiedliche Kosten verursachen
  • Fläche des umbauten Raumes des Hauses
  • Gebührenordnung der Baubehörde
  • Anzahl zusätzlicher und genehmigungspflichtiger Bauten, wie etwa Garagen
  • Anzahl weiterer notwendiger Genehmigungen, etwa für den Einsatz von Wärmepumpen
  • Kosten für den Rohbau und die Bauanzeige

Im Schnitt sollten Bauherren mit mindestens 400 bis 800 Euro für die Baugenehmigung eines Einfamilienhauses mit bis zu 150 Quadratmetern Wohnfläche rechnen.

 

Wann brauche ich einen Prüfstatiker?

Der Prüfstatiker ist nicht gleichzusetzen mit dem eigentlichen Statiker, sondern überprüft dessen Arbeit. In Hessen, Brandenburg und Berlin ist solch eine Überprüfung sogar gesetzlich vorgeschrieben, so dass die Kosten für den Prüfstatiker nicht umgangen werden können. Doch auch ohne gesetzliche Vorgaben kann es durchaus sinnvoll sein, die Arbeit des Statikers noch einmal zu überprüfen.

Zu den wichtigsten Prüfpunkten gehören dabei:

  • Bewehrung von Decken und Bodenplatten – VOR dem Vergießen mit Beton
  • Freigabe einzelner Leistungen
  • Erstellung eines Prüfberichts über den Rohbau

 

Bauherren, die sich für ein Fertighaus entschieden haben, müssen trotzdem nicht mit Zusatzkosten rechnen. Der Fertighausanbieter beauftragt den Prüfstatiker und die Kosten sind im Hauspreis bereits mit enthalten. Wer nicht auf das Fertighaus setzt, muss selbst einen Prüfstatiker beauftragen. Teilweise wird sogar ein entsprechender Prüfstatiker von der Baubehörde festgelegt.

Im Schnitt sollten Bauherren für den Prüfstatiker 1.500 bis 2.500 Euro einrechnen. Allerdings können diese Kosten drastisch steigen, wenn der Prüfstatiker die Baustelle mehrmals besuchen muss. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn beim ersten Besuch noch erhebliche Mängel bestanden haben. Die Prüfstatiker müssen ihre Leistungen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) abrechnen, dadurch lassen sich die Kosten im Vorfeld gut abschätzen.

Hat das Bauunternehmen die Mängel verschuldet, aufgrund derer der Prüfstatiker die Baustelle mehrmals besuchen muss, sollten Bauherren diese Mehrkosten vom Gesamtpreis des Hausbaus abziehen.

 

Wann sollte ich dem Bauherrenschutzbund beitreten?

Zu den Baunebenkosten gehört auch die Mitgliedschaft im Bauherrenschutzbund. Diese ist zwar nicht zwingend vorgeschrieben, aber durchaus sinnvoll. Durch die Mitgliedschaft kann man einen Bausachverständigen besonders preiswert mit der Baubegleitung beauftragen. Außerdem bietet der Bauherrenschutzbund zahlreiche Beratungsangebote für angehende Bauherren.

Alle Fragen rund um den Hausbau können dabei kostengünstig und vom Fachmann beantwortet werden. Die Gebühren für den Bauherrenschutzbund sind zudem recht günstig, so dass sich diese Investition allemal rechnet.

 

In der Regel beträgt die einmalige Aufnahmegebühr 52 Euro, der Monatsbeitrag liegt bei günstigen elf Euro. Für ein gesamtes Jahr der Mitgliedschaft fallen also 184 Euro an, die sicher gut investiert sind.

 

Wann brauche ich eine Baubegleitung?

Ein weiterer Kostenfaktor vor dem Hausbau kann die Baubegleitung durch einen Baugutachter oder Bausachverständigen sein. Diese Investition ist zwar ebenfalls nicht vorgeschrieben, doch für den Bauherrn absolut empfehlenswert. Der Baugutachter kann in der Baubegleitung unter anderem:

  • Baumängel frühzeitig erkennen und
  • Tipps zu deren Beseitigung geben

Langfristig kann der Bauherr so einige Tausend Euro sparen, die er ausgeben müsste, würden die Baumängel erst im Nachhinein entdeckt und behoben werden müssen. Für Mitglieder im Bauherrenschutzbund sind die Bausachverständigen besonders günstig. Hier gelten Stundensätze von 72 Euro inkl. gesetzlicher MwSt. Für ein Einfamilienhaus ohne Keller sollte der Baugutachter die Baustelle sieben bis zehn Mal besuchen.

Dabei rechnet man mit zwei Stunden für die Vor- und Nachbereitung des Besuchs sowie die eigentliche Begehung und eine Stunde für die An- und Abfahrt ein. Pro Besuch müssen Bauherren also mit rund 216 Euro rechnen. Bei zehn Besuchen entfallen auf die Baubegleitung 2.160 Euro an Kosten, die jedoch vor bösen und teuren Überraschungen beim Hausbau schützen können.

 

Die Kosten für einen Architekten nicht unterschätzen

Zu den Baunebenkosten gehört auch der Architekt, der für seine Leistungen bezahlt werden will. Allerdings ist ein Architekt nur dann nötig, wenn ein individuelles Haus erstellt werden soll. Die Kosten des Architekten berechnen sich prozentual von den Gesamtkosten des Hauses.

Wer also ein Haus für 150.000 Euro planen lässt, muss mit etwa zehn bis 15 Prozent des Gesamtpreises für Architektenleistungen und Projekthonorare rechnen. Das sind dann etwa 15.000 bis 22.500 Euro, die noch zusätzlich für den Architekten anfallen.

 

Kelleraushub oder Bodenplatte – welche Kosten fallen an?

Noch vor dem Beginn des Hausbaus fallen zudem Kosten für Kelleraushub oder Bodenplatte an.

Abhängig sind die hierfür zu kalkulierenden Kosten unter anderem von folgenden Faktoren:

  • Beschaffenheit des Bodens
  • Abtransport des Aushubs
  • Entsorgung des Aushubs

 

Alleine bei der Beschaffenheit des Bodens gibt es verschiedene Klassifizierungen. Die Bodenklassen reichen von Klasse zwei bis sieben und teilen sich wie folgt auf:

  • Bodenklasse 2 – Wassergehalt im Boden ist sehr hoch
  • Bodenklassen 3 bis 5 – Boden lässt sich sehr einfach ausheben
  • Bodenklasse 6 – Boden ist sehr tief und felsig
  • Bodenklasse 7 – Boden ist sehr tief, felsig und die Felsbrocken lassen sich nur schwer lösen

 

Bei einem optimalen Boden der Klassen drei bis fünf sollten Bauherren mit Kosten zwischen 3,80 und 4,30 Euro pro Kubikmeter ausgehobenem Boden rechnen. Wenn also ein Bodenaushub für den Keller von 1.000 Kubikmeter nötig ist und man geht von 4,00 Euro pro Kubikmeter aus, so entstehen alleine für diese Position Baunebenkosten in Höhe von 4.000 Euro.

 

Wie viel kostet es, den Bodenaushub zu entsorgen?

Doch in dem genannten Preis sind Abtransport und Entsorgung des Aushubs noch nicht enthalten. Stattdessen wird die Erde lediglich neben der Baugrube gelagert. Diese Erde kann zwar später für die Gartengestaltung verwendet werden, doch braucht man dafür meist nicht die volle Menge. Daher ist die Entsorgung ein weiterer Kostenfaktor, mit dem man sich beschäftigen muss.

Die günstigste Variante besteht darin, Nachbarn, Freunde oder Hobbygärtner zu fragen, ob sie die Muttererde benötigen. Andernfalls muss man ein Unternehmen damit beauftragen, den überschüssigen Aushub zu entsorgen. Dabei fallen verschiedene Kostenpositionen an, etwa für den Bagger oder den LKW, das Personal und die Abgabe des Bodens bei der Deponie. Die Gesamtkosten belaufen sich im Schnitt auf elf bis 16 Euro pro Kubikmeter.

Gehen wir also von folgendem Beispiel aus:

Überschüssige Erde500 m³
Kosten für die Abfuhr/m³14 Euro
Gesamtkosten Abfuhr14 Euro * 500 m³ = 7.000 Euro

 

Brauche ich eine Baustraße und einen Stellplatz für den Kran?

Ja, grundsätzlich wird eine Baustraße benötigt, damit die schweren Baufahrzeuge zur Baustelle vordringen können. Ohne entsprechende Baustraße, die befestigt ist, besteht die Gefahr, dass die Baufahrzeuge steckenbleiben. Sie müssen dann kostenintensiv wieder geborgen werden. Hier kann der Mutterboden vom Kelleraushub genutzt werden. Er wird abgeschoben und mit Schotter oder ähnlichem bedeckt, so dass eine Baustraße entsteht. Dieses Material kann später auch für die Wege zum Haus oder für den Stellplatz fürs Auto genutzt werden. Dabei entstehen grob kalkuliert folgende Kosten:

Abschieben des Mutterbodensca. 2,50 Euro/m²
Lieferung/Einbau des Schottersca. 8,50 Euro/m²
Gesamtkostenca. 10,50 Euro/m²
Gesamtkosten für Baustraße mit 20 m²10,50 Euro * 20 m² = 210,00 Euro

 

Mit welchen Kosten muss ich für die Freimachung des Grundstücks rechnen?

Auch die Freimachung des Grundstücks erfordert einigen finanziellen Aufwand. Sind noch alte Gebäude auf dem Grundstück zu finden, müssen diese abgerissen werden, evtl. überschüssige Bäume müssen gefällt und neue Bäume angepflanzt werden.

Baumfällarbeiten werden meist bei den Kosten unterschätzt.
Baumfällarbeiten werden meist bei den Kosten unterschätzt.

 

Wann müssen vorhandene Gebäude abgerissen werden?

Nicht immer wird ein unbebautes Grundstück gekauft. Teilweise ist ein Grundstück mit Altbauten deutlich günstiger zu haben. Auch kleine Gartenhäuschen oder Geräteschuppen sind mitunter noch auf den Grundstücken zu finden. Vor dem Neubau des Hauses müssen diese allerdings abgerissen werden. Die Kosten sind unterschiedlich hoch und unter anderem davon abhängig, ob die abzureißenden Gebäude unterkellert sind oder nicht.

Die genauen Kosten hängen aber auch von der Art des Hauses ab. Ein Wochenendhaus mit Bodenplatte lässt sich bereits für 4.000 bis 6.000 Euro abreißen und entsorgen. Ist jedoch ein komplettes Wohnhaus vorhanden, welches mit Teilunterkellerung versehen ist, fallen bereits 8.000 bis 12.000 Euro an Kosten an. Dabei muss der Aushub für die Unterkellerung wieder aufgefüllt und verdichtet werden, wenn nicht auch das neue Haus mit Keller versehen sein soll.

 

Wann sollte man Bäume fällen?

Viele Grundstücke sind mit einem sehr dichten Baumbesatz versehen. In diesen Fällen müssen wenigstens einige Bäume weichen, um Platz für das neue Haus zu schaffen. Allerdings ist das Fällen von Bäumen nicht immer ganz einfach, da zum Teil Genehmigungen benötigt werden. Bei sehr großen und alten Bäumen ist es zudem ratsam, einen Fachmann mit den Fällarbeiten zu beauftragen. Die Kosten variieren auch hier, für einen Baum sollten Bauherren mit folgenden Preisen rechnen:

 

  1. Fällen des Baumes inkl. Entsorgung, ausgenommen der Wurzel, die im Boden verbleibt – ca. 250 bis 350 Euro
  2. Roden der Baumwurzel inkl. Entsorgung – ca. 70 Euro
  3. Gebühren für die Genehmigung zur Baumfällung – ca. 85 Euro

 

Bei sehr alten Baumbeständen kann es sein, dass die Behörden den Bauherrn zur Ersatzpflanzung verpflichten. Das heißt, dass für den gefällten Baum ein Ersatz her muss, der mit Zusatzkosten einhergeht. Je nach Behörde kann die Ersatzpflanzung ein neuer Baum sein, aber auch eine Dachbegrünung kann angeordnet werden. Für einfache Ersatzpflanzungen sollten Bauherren rund 100 Euro einrechnen.

 

Erschließungskosten sind nicht zu unterschätzen

Viele Grundstücke sind noch nicht voll erschlossen. Das heißt, dass die Anschlüsse für

  • Gas,
  • Wasser und Abwasser,
  • Strom/Baustrom und
  • Telefon und Internet

noch nicht am Grundstück anliegen. Diese Anschlüsse müssen kostenpflichtig hergestellt werden und erhöhen die Baunebenkosten weiter.

 

Der Gasanschluss

Nur bei voll erschlossenen Grundstücken reicht der Gasanschluss bereits bis aufs Grundstück. In allen anderen Fällen muss der Anschluss erst neu hergestellt werden. Die Kosten werden von folgenden Faktoren beeinflusst:

 

  1. Region
  2. Länge der Leitungen, die verlegt werden müssen
  3. Muss die Straße aufgerissen werden?
  4. Sind Erdarbeiten nötig?

 

Für einen vollumfänglich neuen Gasanschluss müssen etwa 2.500 Euro eingerechnet werden, wobei dies je nach Lage des Grundstücks auch stark variieren kann.

 

Wasser und Abwasser

Ebenfalls müssen Anschlüsse für Wasser und Abwasser hergestellt werden. Hier ist ebenfalls die Länge der Leitungen, die neu verlegt werden müssen, ein maßgeblicher Preisfaktor. Darüber hinaus kann es nötig sein, erst noch einen Übergabeschacht anzulegen, sofern noch nicht vorhanden. Auch spielt die Region, in der sich das Grundstück befindet, für die Kosten eine wesentliche Rolle. Gleiches gilt für die örtlichen Gegebenheiten und wie schwierig sich die Herstellung der Anschlüsse gestaltet.

 

Strom und Baustrom zwingend nötig

Für den Hausbau ist Baustrom zwingend erforderlich und später kann man im Haus nur mit Stromversorgung leben. Beim Baustrom, für dessen Bereitstellung der Bauherr verantwortlich ist, geht das noch sehr einfach: Der Energieversorger bietet hierfür spezielle Baustromkästen an. Der Strom kann sogar vergünstigt angeboten werden, allerdings nur dann, wenn der Bauherr sich dazu verpflichtet, später vom gleichen Stromanbieter seinen regulären Strom zu beziehen. Für den Baustromkasten fallen in der Regel Mietkosten an. Rund 450 bis 700 Euro muss man bei einer Bauzeit zwischen drei und sieben Monaten für den Baustrom einrechnen.

 

Telefon- und Internetanschlüsse

Ebenso wichtig sind heute die Anschlüsse für Telefon und Internet. Bei der Telekom gibt es einen eigenen Bauherrenservice, so dass die Anschlüsse einfach und unkompliziert beantragt werden können. Auch Stromanbieter legen oft den Antrag auf Telefon- und Internetanschluss bei, wenn ein Vertrag über den Baustrom abgeschlossen wird. Diesen Antrag sollten Bauherren unbedingt nutzen, da die Leitungen dann von einer Firma verlegt werden. So sinken die Gesamtkosten.

Die Kosten für die Verlegung sind dabei klar definiert:

  • Montage des APL-Anschlusses im Haus 353,17 Euro
  • Verlegung der Leitungen auf Rasen oder Sand (unbefestigter Boden) 22,66 Euro/m
  • Verlegung der Leitungen auf Pflaster oder Beton (befestigter Boden) 76,30 Euro/m

Berechnet wird die Leitungslänge anhand der Entfernung des Gebäudes von der Grundstücksgrenze und der Entfernung zwischen Außenleitung und Anschluss im Gebäude.

 

Welche Versicherungen sind für den Hausbau nötig?

Für den Hausbau ist es ratsam, eine Reihe von Versicherungen abzuschließen. Hierbei sind insbesondere die folgenden Versicherungen unverzichtbar:

 

  1. Bauwesen-/Bauleistungsversicherung
  2. Bauherrenhaftpflicht
  3. Feuer-Rohbauversicherung
  4. Baufertigstellungsversicherung
  5. Bauhelferversicherung

 

Was bringt die Bauwesenversicherung?

Die Bauwesen- oder auch Bauleistungsversicherung ist eine der grundlegenden Versicherungen beim Hausbau. Sie kommt für unvorhersehbare Schäden am Haus bzw. den Baumaterialien auf der Baustelle auf. Unvorhersehbar sind etwa Schäden durch:

  • Diebstahl bereits fest mit dem Gebäude verbundener Baumaterialien
  • Elementarschäden (Hagel, Regen, Sturm und Frost)
  • Glasbruchversicherung (optional) meist erst, wenn Fenster bereits eingebaut sind

Die Bauwesenversicherung übernimmt die Kosten für die Wiederbeschaffung der gestohlenen Baumaterialien. Kommt es zu einem Schaden an einem Gewerk, das noch nicht abgenommen wurde, so muss der Handwerker seine Leistungen nochmals erbringen. Dafür steht ihm natürlich auch nochmals die Bezahlung zu. Diese Mehrkosten werden dann von der Bauleistungsversicherung getragen. Gleiches gilt für die Kosten, die etwa durch einen Gutachter entstehen oder durch Aufräumarbeiten infolge eines Schadens.

Die Bauleistungsversicherung wird regelmäßig so angelegt, dass Bauherren einen Selbstbehalt von 250 Euro pro Schadensfall leisten müssen. Natürlich kann dieser durch Verhandlungsgeschick oder die Bereitschaft, höhere Beiträge zu zahlen, gesenkt werden. Im Schnitt sollten Bauherren mit 200 bis 250 Euro Jahresbeitrag für die Bauherrenversicherung rechnen, wenn sie den Selbstbehalt mit einschließen.

 

Wie wichtig ist die Bauherrenhaftpflicht?

Zu den wichtigsten Versicherungen beim Hausbau gehört die Bauherrenhaftpflicht. Diese Versicherung sollte noch vor der Einrichtung der Baustelle abgeschlossen werden, denn von jeder Baustelle gehen auch Gefahren für Dritte aus. Laut Gesetz ist der Bauherr verpflichtet, die Baustelle korrekt abzusichern. Kommt es dennoch zur Schädigung dritter Personen, muss der Bauherr für diese Schäden haften. Gerade bei Personenschäden kann dies schnell in eine existenzbedrohende, finanzielle Belastung übergehen. Zwar besteht grundsätzlich die Möglichkeit, auch Architekten und Bauunternehmen mit in die Haftung zu nehmen, doch zunächst ist der Bauherr selbst verantwortlich, kann seine Forderungen also erst nachträglich stellen.

Diese Aufgabe übernimmt eine Bauherrenhaftpflicht ebenso, wie sie für die Schäden an Dritten aufkommt. Die Kosten liegen bei rund 80 bis 150 Euro jährlich, sind also sehr überschaubar, wenn man bedenkt, welche Risiken die Police abdeckt.

Integriert ist in jede Bauherrenhaftpflicht zudem ein passiver Rechtsschutz. Mit diesem werden unberechtigte Ansprüche, die von Dritten gestellt werden, abgewehrt – notfalls auch vor Gericht.

 

Ist eine Feuer-Rohbauversicherung wirklich nötig?

Ja, auf jeden Fall! Viele Banken verlangen sogar den Abschluss einer Feuer-Rohbauversicherung für die Finanzierung, denn ein Rohbau, der einem Feuer zum Opfer fällt, birgt ein enormes Risiko. So hat der Bauherr zwar seinen Kredit abgeschlossen, kann aber das Haus nicht mehr als Sicherheit bieten. Abgezahlt werden muss das Darlehen dennoch. Dieses Risiko ist auch den Banken zu hoch, weshalb sie häufig eine Feuer-Rohbauversicherung verlangen.

In der Regel sind die Policen so ausgestaltet, dass sie sich nach Abschluss der Bauarbeiten in eine Wohngebäudeversicherung umwandeln, die ebenfalls notwendig ist. Außerdem kann man beim Versicherer direkt eine Wohngebäudeversicherung beantragen. Teilt man ihm dann mit, dass erst ein Haus gebaut werden soll, ist die Police oft schon darin enthalten.

Die Feuer-Rohbauversicherung bietet einen Versicherungsschutz für den

  • Rohbau,
  • Baustoffe, die auf der Baustelle vorhanden sind und
  • für die Errichtung des versicherten Gebäudes notwendig sind.

Diese Mitversicherung gilt jedoch für maximal zwölf Monate. Die Kosten für ein Jahr belaufen sich im Schnitt auf 100 bis 250 Euro.

 

Was bringt mir die Baufertigstellungsversicherung?

Die Baufertigstellungsversicherung soll den Bauherrn vor allem vor Mehrkosten während der Bauphase schützen. Klassisches Beispiel für die Leistungen einer Baufertigstellungsversicherung ist die Insolvenz des Bauunternehmens während des Baus. Die Bauarbeiten am neuen Haus werden eingestellt. Der Bauherr muss sich ein anderes Bauunternehmen suchen, was Zeit kostet, die Bauherren in aller Regel nicht haben. Darüber hinaus ist das neue Bauunternehmen nicht an die ausgehandelten Preise mit dem bisherigen Unternehmen gebunden.

Es gibt sogar einige Bauunternehmen, die dann die Notlage der Bauherren ausnutzen und überhöhte Preise für den weiteren Hausbau verlangen. Bauherren, die sehr knapp kalkuliert haben, kommen dann in finanzielle Bedrängnis, müssen die Fortführung des Bauvorhabens möglicherweise sogar aufgeben. Anders, wenn eine Baufertigstellungsversicherung vorliegt

In der Regel wird eine solche Police vom Bauunternehmen abgeschlossen, die Kosten trägt der Bauherr. Sie sind in den Festpreis für das Bauvorhaben mit einkalkuliert. Bauunternehmen, die eine Baufertigstellungsversicherung nicht anbieten, sollten genau überprüft werden. Denn auch Versicherer überprüfen die Bauunternehmen hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Lage, bevor sie den Vertrag abschließen. Wird die Versicherung seitens des Bauunternehmens angeboten, können Bauherren also davon ausgehen, dass das Bauunternehmen wirtschaftlich auf soliden Füßen steht.

 

Wer braucht eine Bauhelferversicherung?

Zu den besonders wichtigen Versicherungen beim Hausbau gehört die Bauhelferversicherung, vor allem dann, wenn einige Arbeiten in Eigenregie durchgeführt werden sollen. Diese werden meist nicht nur vom Bauherrn selbst durchgeführt, sondern es kommen Nachbarn, Freunde oder Familie mit auf die Baustelle, um zu helfen. Diese müssen in jedem Fall abgesichert sein, für den Fall, dass es auf der Baustelle zu einem Unfall kommt.

Bei der Bauhelferversicherung kann man in zwei grundlegende Varianten unterscheiden:

 

  • Pflichtversicherung der Bauhelfer bei der BauBG
  • Freiwillige private Bauhelferversicherung

 

Erstere Variante ist gesetzlich vorgeschrieben. Die BauBG wird automatisch über anstehende Bauvorhaben informiert. Binnen einer Woche ab Baubeginn muss man die BauBG über die Bauhelfer informieren, da sonst ein hohes Bußgeld anfallen kann. Die Beiträge für diese vorgeschrieben Bauhelferversicherung errechnen sich anhand eines fiktiven Stundensatzes. Die Beitragszahlung entfällt, wenn Bauhelfer insgesamt nicht mehr als 40 Stunden auf der Baustelle arbeiten. Allerdings sind der Bauherr und sein Ehepartner über die Pflichtversicherung nicht abgesichert. Zudem sind die Leistungen stark begrenzt.

 

Sinnvoll ist es daher, auch eine freiwillige private Bauhelferversicherung abzuschließen. Sie erhöht den Schutz der BauBG deutlich. Die einzelnen Bauhelfer müssen dabei nicht namentlich benannt werden, es reicht aus, wenn eine Anzahl an Bauhelfern angegeben wird. Allerdings muss beachtet werden, dass sich die Leistungen verringern, wenn während eines Unfalls mehr Bauhelfer auf der Baustelle anwesend waren, als im Vertrag angegeben. In der Regel wird die Bauhelferversicherung als Jahresvertrag angeboten, kann jedoch bei Bedarf verlängert werden. Die automatische Verlängerung, wie sie bei vielen Versicherungen üblich ist, findet allerdings nicht statt. Sollte der Bau früher als geplant abgeschlossen werden, erstattet die private Bauhelferversicherung zu viel gezahlte Beiträge. Die Kosten belaufen sich auf 50 bis 100 Euro pro Bauhelfer. Werden also insgesamt zehn Bauhelfer auf der Baustelle beschäftigt, liegen die Kosten bei 500 bis 1.000 Euro für ein Jahr.

 

Welche Baunebenkosten fallen für die Gestaltung der Außenanlagen an?

Zu den Baunebenkosten nach dem Hausbau zählen die Kosten, die für die Gestaltung der Außenanlagen und des Gartens anfallen. Typische Beispiele dafür sind:

 

  • Pflastern der Einfahrt
  • Anlegen einer Terrasse
  • Bau von Carport und/oder Garage
  • Anlage von Rasen und Hecken

 

Was kostet das Pflastern der Einfahrt?

Viele Bauherren sträuben sich zwar, zusätzliches Geld in die Hand zu nehmen, um die Einfahrt zu pflastern, bereuen dies aber spätestens beim nächsten Starkregen, wenn das Auto im Schlamm feststeckt. Pauschale Preisangaben für das Pflastern der Einfahrt lassen sich schwierig machen, denn es kommt unter anderem auf die Breite und Länge der Einfahrt an. Im Schnitt sollten Bauherren mit Kosten zwischen 20 und 40 Euro pro Quadratmeter für das Pflastern der Einfahrt kalkulieren.

 

Diese Kostenangabe ist allerdings lediglich als Richtwert zu verstehen. Durch spezielle Wünsche an die verwendeten Pflastersteine oder gar das Legen eines Musters können die Kosten durchaus variieren. Ratsam ist es deshalb, sich einen Kostenvoranschlag beim jeweiligen Handwerker einzuholen.

 

Welche Kosten entstehen für eine Terrasse?

Ohne Terrasse kann man das Eigenheim kaum genießen. Laue Sommerabende mit einem Glas Wein auf der Terrasse zu verbringen, bietet Erholung pur. Doch für die Terrasse fallen natürlich auch Kosten an. Hier sind ebenfalls 20 bis 40 Euro pro Quadratmeter als realistisch anzusehen, Abweichungen nach oben sind allerdings, abhängig von den individuellen Wünschen, keine Grenzen gesetzt. Die Kosten für die Terrasse sind maßgeblich davon abhängig,

 

  • welcher Bodenbelag verwendet wird (Bodenfliesen, Hartholzdielen, Feinsteinzeug, Pflaster) und
  • wie groß die Terrasse ausfallen soll.

 

Die eingangs erwähnten Kosten sind für eine gepflasterte Terrasse realistisch, bei hochwertigen Harthölzern oder Feinsteinzeug können sie drastisch ansteigen.

 

 

Wie hoch sind die Kosten für Garage und Carport?

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllt, will natürlich auch einen sicheren Unterstand für seinen Wagen haben. Garage und/oder Carport sind dann natürlich mit Kosten verbunden. Einfache Carports lassen sich im Handel bereits ab etwa 400 Euro finden. Sie müssen dann allerdings selbst aufgestellt werden und bieten nur einen bedingten Wetterschutz für den eigenen Wagen. Anders sieht es bei Garagen aus. Sie können in einer einfachen Ausführung ab 5.000 Euro entdeckt werden. Individuell geplante Carports können dagegen bis zu 4.000 Euro kosten, Garagen mit persönlicher Note und entsprechender Ausstattung erreichen Marktpreise bis zu 12.000 Euro. Im Beispiel gehen wir von einem preis- und qualitätsbewussten Bauherrn aus. Für den eigenen Wagen baut er eine Garage für 6.000 Euro und einen Carport für den Zweitwagen für etwa 1.000 Euro.

 

Gartengestaltung, Rasen, Hecken und Co.

Weitere Baunebenkosten fallen für die Gartengestaltung an. Selbst ein einfacher Rasen kostet Geld und die Hecken an den Grundstücksgrenzen, die einen besseren Sichtschutz gewähren sollen, sind ebenfalls mit Kosten verbunden. Besonders günstig lässt sich Streurasen anlegen. Gut 50 bis 150 Euro müssen dafür einkalkuliert werden. Das Problem: Der Rasen braucht Zeit zum Wachsen, die der Bauherr unter Umständen nicht hat. Wer schneller zum eigenen Rasen kommen will, entscheidet sich für den Rollrasen. Dafür müssen aber auch gut acht bis elf Euro pro Quadratmeter eingerechnet werden. Insgesamt sollten für den Rollrasen 3.000 bis 5.000 Euro kalkuliert werden.

 

Der natürliche Sichtschutz mittels Hecken ist ebenfalls nicht ganz preiswert, je nachdem, wie viel Sichtschutz benötigt wird. Mit 200 bis 1.000 Euro sollte hier gerechnet werden.

 

Welche Baunebenkosten fallen beim Hausbau insgesamt an?

Zusammenfassend lässt sich folgende Kostenaufstellung für die Baunebenkosten (ohne Grundstückskaufpreis) erstellen. Wir gehen hierbei von einem Kaufpreis des Grundstücks in Höhe von 50.000 Euro aus. Das Grundstück wurde vom Makler gekauft.

KostenpositionGesamtkosten
Maklercourtage2.975,00 Euro
Notargebühr892,50 Euro
Grunderwerbsteuer3.000,00 Euro
Grundbucheintragung inkl. Eintragung einer Grundschuld293,00 Euro
Bodengutachten mit zwei Bohrungen440,30 Euro
Vermessungskosten2.582,30 Euro
Kosten der Baugenehmigung600,00 Euro
Kosten des Prüfstatikers2.000,00 Euro
Jahresbeitrag zum Bauherrenschutzbund inkl. Aufnahmegebühr184,00 Euro
Kosten der Baubegleitung2.160,00 Euro
Architektenhonorare18.000,00 Euro
Kosten des Kelleraushubs4.000,00 Euro
Entsorgung Bodenaushub7.000,00 Euro
Kosten für Baustraße (20 m²)210,00 Euro
Abriss von vorhandenen Gebäuden5.000,00 Euro
Baumfällungen inkl. Ersatzpflanzungen und Gebühren für Genehmigungen555,00 Euro
Gasanschluss2.500,00 Euro
Wasser-/Abwasseranschluss7.000,00 Euro
Strom/Baustrom550,00 Euro
Telefon-/Internetanschluss (unbefestigter Boden)693,07 Euro
Bauherrenversicherung Jahresbeitrag225,00 Euro
Bauherrenhaftpflicht Jahresbeitrag130,00 Euro
Feuer-Rohbauversicherung Jahresbeitrag150,00 Euro
Bauhelferversicherung800,00 Euro
Pflastern der Einfahrt900,00 Euro
Anlegen einer Terrasse750,00 Euro
Garage/Carport7.000,00 Euro
Gartengestaltung4.500,00 Euro
Baunebenkosten Gesamt75.090,17 Euro

 

Quellen:

www.massivhaus.de/ratgeber/baunebenkosten-hausbau.html

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